万村计划止步背后：房东抵制 经营压力
这已经是万科第二次坦承“万村计划”的困难。城中村房东、租客、万村工作团队、市场……利益链条上的任何一方发生变化，就会牵一发而动全身，而利益长短期的博弈永远是其中最根本的因素。
在一场激烈多角博弈中，“万村计划”遭受来自现实多方的狙击，尔后节节失利。继万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜的消息传出后，万科长租公寓总经理薛峰也选择了离职。
深圳万科向经济观察报表示，“万村计划”在推进过程中确实遇到一些实际困难，由于综合推进过程中的客观情况，万科拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。这已经是万科第二次坦承“万村计划”的困难。
对于这项庞大且涉及多个利益相关方的业务而言，开展过程中的难点繁杂且棘手，城中村房东、租客、万村工作团队、市场……链条上的任何一方一旦发生变化，都牵一发而动全身，而利益长短期的博弈永远是其中最根本的因素。
刚刚送走上一位租客，钥匙还未在手里捂热，韩叔已经急着打了一个电话，话筒那头是半小时前来电咨询的新租客，“可以来看房了。”他说。
傍晚时分，黑夜正一点点蚕食这个深圳东部的城中村。沿街小吃店陆续支起摊档，吆喝声起伏不绝。刚刚下班的年轻人、嬉笑玩闹的小孩、散步纳凉的老人来来往往，不同的人生画面在这里交织，汇聚成浓烈的烟火气。
昏暗小巷内，灯光逐一从韩叔那栋黄白相间的农民房亮起，他打开“301”房间的大门，将新租客迎进去。
25平方米左右的一房一厅，拥有单独厨卫，房间里空空荡荡，窗户一打开，伸手便能触碰到隔壁人家的窗台，这是一间名副其实的“握手楼”。“1350元/月。”韩叔开口报价。
几步之遥便是万科泊寓坂田华为南公社（一区），当天中午恰巧开放最新一栋租房的预定，户型是清一色的30-36平方米大单间，电梯房，配备了全新的一体式卫浴、床、衣柜、书桌椅，以及抽油烟机、空调。
韩叔没有丝毫的竞争危机感，“这一整栋楼都是我的，这间房租客才搬走，之前他就在楼下开了一个小店。”他朝新租客扬了扬手上的一串钥匙，“万科那些公寓租金可贵啦，但它的使用面积甚至比我这间房还小，没办法，装了电梯，公摊太大了。”
韩叔在深圳市区早已买了房，不过他与老婆仍然住在这栋8层高的民房中，种菜养猫，每天坚持自己打理租赁事务。1-6层对外出租，每层8套房源，包括6套单间和2套一房一厅，粗略估算，每层的租金收入超过8000元/月——他心里早已算清这笔收租账。“我不会租给万科，你完全不用担心。”韩叔笑着安慰正在看房的新租客，“怎么可能租给万科？如果真的要租，我去年就签约了，不会等到现在。”
村里此前已有十几栋民房被万科旗下的“万村计划”拿下，在改造户型，提升房屋内的居住硬件水平和收纳空间之后，以“泊寓”品牌重新面市。“那十多栋楼都是去年万科过来谈的，一栋一栋找到房东，前前后后谈了好几次。”有些村民妥协了，韩叔说，愿意将房子租给万科的村民，大部分都是没文化的老人，或者懒得自己管理出租屋，“现在房东责任可比以前大多了，你看我，既要做防诈骗宣传，每一两周还要去派出所开一次会。”
但越来越多的村民拒绝万科，韩叔就是其中一员。不少朋友问他，干嘛不直接租给万科？他回答，我们一家就住在楼上，平时没事做，管管出租屋也不嫌烦，租给万科没意思。而且这栋楼每套房源的面积和结构都刚刚好，哪怕万科拿下也不需要重新改造格局，既然这样还不如自己收租。
这个回答显然道出了太多城中村村民的心声——
晚上8点，同住一个村的芳姐放下手中碗筷，趿拉着拖鞋从10楼跑下9楼，又有人来看房了。她在村里的物业，比韩叔家还高了2层，她说，“我也不想租给万科，一签合同就是10年，这么长时间，谁知道中间会发生什么变化？”
作为统租方，在拓展前期，万科不得不耐心与村股份公司、每一栋楼业主周旋、洽谈，过程极为繁冗；而作为房子所有者，正如韩叔与芳姐一般，村民们普遍希望保持自己的支配权与话语权。这是“万村计划”所遇到的第一重难关。
这项始于两年前的城中村综合整治及租赁运营业务，出发点是通过城中村的微改造、整治以及规模化运营管理，改善城中村租住环境。它一度掀起一场轰轰烈烈的存量物业改造新革命，按照此前万科总裁、首席执行官祝九胜的说法，在深圳，“万村计划”已经进入60个城中村，获取接近10万间房间。
然而，前进的步伐一再遭受牵绊。去年年底，“万村计划”宣布全面暂停签约新房源；最新消息是，万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“民房”房源。
深圳万科向经济观察报确认，“万村计划”在推进过程中，确实遇到一些实际的困难。综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化。
万科并未具体解释究竟遭遇过哪些困难，不过一位上市房企的旧改负责人表示，在深圳，房企与村民的谈判通常比较困难。“他们很精明，往往看重利益，防备心也很强。”
该旧改负责人在与深圳部分城中村沟通的过程中发现，很多时候，村民不太信任万科。原因主要有两个，一方面，部分村民认为综合整治影响了他们拆除重建的可能性，如果不接受万科的统租，至少还有一丝城市更新的机会；另一方面，万科的租赁合同期限通常比较长，村民将房子交给万科意味着失去了自由支配的权限。
甚至还有相当一部分村民抱有抵制心理——万科做“万村计划”的目的是在圈地。“他们情愿选择本地灵活好谈的开发商，也不选万科。”上述旧改负责人说。
村民是“万村计划”需要面对的第一个利益相关方。排在第二位的，则是租客，“万村计划”在他们身上遭遇的第二重难关是，城中村租赁市场供需平衡被打破之后，涨租与低收入之间的矛盾。
芳姐与看房的客人正在唠嗑，话题不离“租金”二字。她出租的这套40平方米一房一厅，铺了地砖刷了墙，也专门安装了电梯。相比万科泊寓的房源，仅少了家具家电的配备，给定租金是1500元/月。“万科的租金好贵，现在很多普通工薪阶层都租不起。”芳姐说，我自己的房子，便宜一点也无所谓。而且一年合同到期，如果我们相处得愉快，哪怕不涨租也行。
反观万科，在改造成“泊寓”之后，万科还打造了公共大厅、书吧、观影区、共享厨房等公区配套，甚至在部分符合条件的城中村配套社区商业、产业办公、教育培训等服务内容。
这些投入成本，最终传导至终端租客的身上。上述提到的刚刚开放最新一栋租房预定的万科泊寓坂田华为南公社（一区），30-36平方米单间对外租金是2038-2338元/月，五楼以上每个户型再加100元租金。相比芳姐与韩叔等原村民的定价，万科在同个区域的租金至少提高500元/月以上。
也正因此，去年6月，当“万村计划”启动第四站——深圳富士康龙华园区北门的清湖新村改造时，就曾爆发了一场庞大的舆论风暴。聚居在当地的富士康务工人员商定的一封公开信呼吁，城中村的改造者万科，应避免房租暴涨。
尽管万科彼时表示，原则上想保持单套房租金不变。为了让原本月租800元的租客还可以租到同等价格的单间，万科在面积上做调整，以使得单套租金维持稳定。改造后房源套数将增加5%-10%。
不过，时隔一年，富士康工人的恐慌依然没有消减。一名富士康员工告诉经济观察报，一方面，富士康的工资没优势，新人工资低更不愿意租，更多的员工选择租到周边更大区域范围内的农民房，“大不了住远点”成为这一年富士康工人的心里写照。
另一方面，与传统制造业一样，富士康也面临搬迁、业务减少、自动化程度提高的现状，员工数量开始减少，周边产业链的一系列蝴蝶效应开始凸显。
位于富士康南大门的油富商城，商铺陆续关门，原有的四家大超市，如今仅剩下一家。上述富士康员工说，周边的长租公寓空置率也正在提高，“如果在这种人员密集区，长租公寓都做不起来，在别的地方就更别想了。”
需求减少不止发生在清湖新村。去年，位于深圳福田上步南路的玉田村经由万科改造之后推出市场，预定期间，房源上线仅10秒就被一抢而空。而万科泊寓坂田华为南公社（一区）的一名工作人员说，现在“万村计划”改造出来的泊寓项目越来越多，哪怕在两天预定期过后，开业以后仍然还有部分房源可供租客选择。“万村计划”与富士康员工的那场巨大的舆论风暴还带来另一重挑战——影响了整个改造项目前期报建进度。
一名接近万村计划的知情人士透向经济观察报透露，在富士康事件发生之后，清湖新村项目的报建并不顺利，直到政府相关细则出台之后才予以受理。其间拖延了三四个月，由于万科与村民的约定并没有免租期，相当于这段时间白白付出租金却没有产出。
报建耗时长引发的直接后果是，工程进度严重滞后，这也是“万村计划”在推进过程中必须直面的严峻考验。按照深圳万科提供的数据，截至目前，“万村计划”已开业四百余栋一万余间，如果对比已经获取的近10万间房源，开业率仅10%左右。
早在去年“万村计划”紧急刹车宣布全面暂停拓展之时，主导此项业务的原万科南方区域首席执行官张纪文就曾说过，将已拓展的这部分房源供应出来运营，是需要一定时间的，原先计划大概需要一年时间。
一位曾在深圳万村工作过的人士此前告诉经济观察报，“万村计划”前期收房的节奏太快，但很多东西没有铺垫好，导致后期工程进度跟不上。
具体来说，在实践层面上，“万村计划”的改造一般都是安排一名万科工程方面的项目经理全程监督，部分工程外包给其他公司，一旦这个过程中的某个环节协调出现问题，后续流程就无法继续进行。
工程进度滞后导致能够投入运营的房源不多，回流的租金收入极少。而对于长租公寓这个利润稀薄的行业而言，成本与收益的账本永远排在首位，经营考量是“万村计划”此次对部分房源结构进行调整和优化的最根本原因。
按照经济观察报去年了解到的情况，城中村业主一旦交房，万科就要开始付房租，每个月仅支付给农民房业主的房租，总计就要1亿元，还未算上人力成本以及后期的装修改造成本。
万科给付给韩叔村里村民的租金标准是48-50元/平方米/月，租期10年，以后租金每年递增10%。
“低于48元/平方米/月，没人愿意租给万科的。”韩叔有一个朋友与万科达成交易，“两个月押金叠加半年房租，当时他一次性收取万科五六十万元。”韩叔说。
成本支出如此之巨额，收益却难以支撑得上，这是“万村计划”的最大痛点。
以韩叔所在城中村一套30平方米单间为例，收房成本最低1440元。此前万村发展有限公司总经理蔡学金在受访时称，深圳万村在村民房的改造成本（达到拎包入住标准）为2600-3000元/平方米。
以此统计，改造总成本最低也要7.8万元。按照长租公寓行业惯例，一般在前五年分摊完改造成本，平均每个月改造成本最低大约1300元。
不计运营所投入成本，一套30平方米单间每个月总成本最少要达到2740元。如若与目前万科在村里祭出的2038-2338元/月相比，租金基本覆盖不了成本。
上述曾在深圳万村工作过的人士就指出，“万村计划”利润主要来源基本是租金差，一旦规模进一步扩张到3000栋、4000栋或5000栋，现金流压力会巨大。“这种情况下，收入与支出如果不能达到一个平衡，万村模式肯定难以持续。”
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